Rolnictwo: Odrolnienie działki rolnej

Na działkach rolnych nie jest możliwe wybudowanie budynku mieszkalnego, dlatego najpierw należy przekształcić status działki z rolnej na budowlaną, tj. przeprowadzić procedurę potocznie zwaną „odrolnieniem”. Po uzyskaniu decyzji możemy ubiegać się o pozwolenie na budowę.

Przekształcenie gruntu rolnego w działkę budowlaną to procedura, która pozwala nam na budowę nieruchomości na działce, która do tej pory była przeznaczona do prowadzenia produkcji rolnej. Ten proces prawny odbywa się w dwóch etapach – pierwszy etap to zmiana przeznaczenia gruntu, a drugi to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Etap pierwszy, czyli zmiana przeznaczenia gruntu, odbywa się poprzez wprowadzenie zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP) lub poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Możemy zatem mieć do czynienia z dwojakimi sytuacjami, tj. jeżeli działka jest objęta MPZP i w planie tym przeznaczona jest na cele rolne, wówczas należy zmienić plan miejscowy.

Jeżeli działka nie jest objęta MPZP, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Rozpoczynając proces odrolnienia działki, wyjściową kwestią jest ustalenie, czy dla danej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Informacje na ten temat uzyskamy w urzędzie gminy.

Jeżeli według MPZP dany grunt ma przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną, to pierwszy etap procedury jest już dokonany, natomiast jeżeli przeznaczenie w MPZP jest inne (np. obiekty produkcyjne, tereny zielone), to wybudowanie domu jest możliwe jedynie pod warunkiem zmiany MPZP.

W przypadku, gdy działka w obowiązującym planie jest przeznaczona na cele rolnicze, należy w pierwszej kolejności złożyć do urzędu miasta lub gminy uzasadniony wniosek o wprowadzenie zmian w obowiązującym planie. Jeżeli dla nieruchomości, na której chcemy wybudować budynek, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy należy złożyć do urzędu miasta lub gminy. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy prowadzi do zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolne – czyli skutek jest taki sam, jak w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po uzyskaniu decyzji dotyczącej warunków zabudowy należy przejść do drugiego etapu, do uzyskania zgody na wyłączenie terenu z produkcji rolnej.

Drugi etap opisywanego postępowania, czyli wyłączanie gruntu z produkcji rolnej, przeprowadzany jest według zasad określonych w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku (Dz.U.2021.741, tj. z dnia 2021.04.22) oraz Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. (Dz.U.2021.1326, tj. z dnia 2021.07.20).

Ustawa ta określa bowiem m.in. zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań. Pojęcie wyłączenia gruntów z produkcji jest kategorią normatywną zdefiniowaną w art. 4 pkt 11 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który przez takie wyłączenie nakazuje rozumieć rozpoczęcie innego użytkowania gruntów niż rolnicze lub leśne.

Powyższe oznacza, że wyłączenie gruntów z produkcji jest czynnością faktyczną polegającą na rozpoczęciu innego (niż rolne lub leśne) użytkowania. Wyłączenie takie jest legalne, jeżeli została wydana ostateczna decyzja zezwalająca na wyłączenie.

Wyłączenie gruntu rolnego z produkcji często jest jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę, a zarazem rozpoczęcia budowy bądź nierolniczego użytkowania istniejących rolniczych zabudowań. Co istotne, nie w każdym wypadku trzeba uzyskiwać decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej.

Zależy to od klasy bonitacyjnej gleby, dlatego w każdym wypadku należy wiedzieć, jaką klasę ma grunt, który chcemy odrolnić. Informacja o klasie gruntu widnieje w ewidencji gruntów i budynków. 

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych: „Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie”– co oznacza, że w tych przypadkach konieczna jest decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji rolniczej.

Z kolei uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji nie wymagają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI. W odniesieniu do tych użytków rolnych wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący dla organu, co oznacza, że starosta po złożeniu wniosku spełniającego wymagania formalne nie może odmówić wyłączenia, powyższe wynika wprost z art. 11 u.o.g.r i l. Ust. 1 b : „Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny”.

W celu uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji należy złożyć wniosek do starostwa właściwego dla położenia działki (można skorzystać z gotowych formularzy wniosków dostępnych na stronach internetowych lub w siedzibie urzędu). Wniosek powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy oraz wskazanie celu, na jaki grunt ma być wyłączony z produkcji rolnej (np. budownictwo mieszkaniowe).

Do wniosku należy dołączyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli dla działki nie obowiązuje MPZP. Wniosek może złożyć właściciel gruntu, ale również posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca – osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Ponadto należy dołączyć projekt zagospodarowania działki z rozliczeniem powierzchni inwestycji w klasach i użytkach, dokument pozwalający określić wartość gruntu podlegającego wyłączeniu oraz wypis z rejestru gruntów.

Decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej wydaje starosta. W decyzji określone są grunty podlegające wyłączeniu z produkcji rolnej, wysokość należności za wyłączenie i kwota pomniejszenia tej należności oraz wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia. Należy wskazać, iż wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, a zatem organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę nie może udzielić takiego pozwolenia, dopóki inwestor nie uzyska decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji.

W przypadku odrolnienia działki niezgodnie z przepisami Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, tj. w przypadku faktycznego wyłączenia działki rolnej bez wymaganej decyzji starosty i rozpoczęcia innego niż rolnicze użytkowanie gruntu, czy też wyłączenia gruntów nie w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także mimo braku decyzji zezwalającej, jeżeli taka jest wymagana, można narazić się na dotkliwe sankcje finansowe.